Fixed Interest Rate Fixed Mortgage

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몰게이지는 은행, 신탁회사, 신용조합 및 서민금고와 같은 금융기관을 비롯하여 보험회사, 연금기금(Pension Fund), 할부금융 회사(Finance Company) 및 사적인 대부업자(Private Lender)도 제공합니다. 사설 대부업자의 목록은 지역 신문에서 찾을 수 있습니다.

모기지를 제공하는 저당권자(Mortgagee)는 이자율을 보통 6개월에서 5년, 최장 10년 단위로 결정합니다. 이렇게 모기지 계약이 특정한 조건을 유지하는 시간을 Term(기간)이라고 합니다.

이에 비하여, 저당권 설정자(Mortgagor)가 모기지를 완전히 갚아버리는 실제 햇수는 상환 기간(Amortization Period)이라고 하는데 보통 15년에서 25년을 기준으로 합니다.상환기간이 길면 길수록 정규 지불금의 규모는 작아지나, 이자로 지급하는 전체금액은 더 많아집니다. 몰게이지를 완전히 상환하지 못하고 자산을 매각할 수 있습니다. 이때 자산매각 금액과 몰게이지 잔금의 차이를 순수가격(Equity)이라고 합니다.

Term이 끝나는 날(Maturity Date)에는 원금의 일부나 전부를 상환할 수 있으며, 모기지의 조건을 변경할 수 있습니다. 지불 계획, 새로운 Term의 기간, 이자율 등은 물론이고 몰게이지의 명의도 바꿀 수 있습니다.
몰게지 심사시 대출자가 중시하는 3가지 요소는 신청인의 신용도(Credit), 소득 그리고 담보부동산의 가치입니다.
부동산구입자 입장에서 보면 모게지는 3가지 상황 즉, 예산및 소득, 라이프스타일, 금리변동에 대한 내성등에 맞춰 선택하여야 합니다.

몰게이지의 종류:

일반 몰게이지(Conventional Mortgage)와 고비율 몰게이지(High-ratio Mortgage)

일반 몰게이지(Conventional Mortgage):주택가격의 75%까지 융자해 주는 것을 Conventional Mortgage 즉 일반 몰게이지라고 합니다. 즉평가가치와 매입가격 중에서 낮은 금액의 25% 이상을 최초 납입금(Down Payment)으로 본인 준비 자금으로 내야하는 경우입니다,

고비율 몰게이지(High-Ratio Mortgage): 즉 본인 준비자금이 부족하여 25% 미만을 본인이 준비하고 대부기관에 75% 이상을 융자받고자 하실 경우 이를 High-Ratio Mortgage 즉 고비율 몰게이지라고 합니다. 고비율 몰게이지는 보험(Mortgage Loan Insurance)에 들어야 합니다. 즉 주택공사법에 의거하여 CMHC( Canada Mortgage and Housing Corporation)나 GEMICO(GE Capital Mortgage Insurance Company)의 보증보험에 가입하도록 되어 있습니다. 보험료는 대출비율에 따라 대출액의 1.0%-3.5% 이며 초기에 전액 지불하거나 대출원금에 얹어 모게지 월부금 납부시 같이 상환하실 수 있습니다 . 최초 납입금의 최소 비율은 5%입니다.

개방형 몰게이지(Open Mortgage)와 폐쇄형 몰게이지(Closed Mortgage)

개방형 몰게이지는 원금의 일부나 전부를 예정보다 빨리 어느 시점에서나 벌금이 없이 갚을 수 있도록 허용하는 몰게이지로이자율이 상대적으로 높기 때문에 가까운 장래에 부동산을 팔 계획이 있거나 갱신기간내 상당한 금액의 원금상환계획이 있는 분에게 적합하며 이러한 몰게이지는 언제라도 폐쇄형으로 전환할 수 있습니다.

폐쇄형 몰게이지는 Term과 조건이 결정된 몰게이지 입니다. 경우에 따라서는 원금을 앞당겨 갚을 때 벌금(Penalty)이 부과되는 등의 제한이 있습니다. 그러나 보통은 금융기관마다 다르지만 원금의 15 -20%를 페날티없이 매년 상환 할 수 있게 융통성을 부여하고 있긴 합니다.폐쇄형의 이자율이 개방형보다 낮기 때문에 이용하는데, Term이 끝나기 전에 이사할 계획이 있다면 최선의 선택은 아니라 할 수있습니다.

모든 몰게이지는 개방형이거나 페쇄형이거나 불문하고 Term의 종료 시점에는 남아있는 원금의 일부나 전부를 갚을 기회가 주어집니다.

갱신기간:단기 Term 몰게이지(Short Term Mortgage)와 장기 Term 몰게이지(Long Term Mortgage)

몰게이지의 Term은 보통 6개월부터 5년까지입니다. 그 Term이 2년 이하이면 단기 Term , 3년 이상이면 장기 Term 이라고 합니다.
갱신기간이 짧을수록 금리가 낮으며 갱신시점시 일부 또는 전액상환하거나 다른상품으로 갱신 연장할수 있습니다.
갱신기간 2년이하인 경우 단기모게지, 3년이상일 경우 장기 모게지라고 합니다.단기 모게지는 이자비용을 절감하면서 갱신시점의 금리상승을 감수할 용의가 있는 분, 주택을 팔려고 계획하거나, 조만간 모기지가 필요 없어질 경우에게 적합하며
장기모게지는 이자율이 바닥을 치고서 오르거나 오를 것으로 예상되거나, 현 금리가 비교적 낮다고 생각하여 수년간 현재 금리로 이자율고정을 원하는 분에게 오랫동안 지불규모가 고정된다는 이점이 있어서 권장됩니다.

이자율 고정 몰게이지(Fixed Rate Mortgage)와 이자율 변동 몰게이지(Variable Rate Mortgage, Floating Rate Mortgage)

이자율고정 몰게이지는 특정한 시간 동안, 즉 Term에는 이자율이 고정죕니다. 이자율이 상승될거라고 예측되면 선택하게 됩니다.

이자율변동 몰게이지는 시장 상황에 따라서 이자율이 보통은 월 단위로 변동하는 몰게이지로서, 시장의 이자율이 내려갈 때 좋은 선택으로서 변동이자 몰게이지가 고정이자 몰게이지보다 이자비용을더 절감할수 있었습니다. 변동이자 모게지라도 매월 납부금을 고정시키면 금리가 오르면 원금상환에, 금리가 내리면 이자상환에 보다더 들어가게 됩니다.

변동금리 모게지는 언제든지 고정금리모게지로 전환할 수 있습니다

그렇지만 시장 이자율이 오를 때 이자율을 고정시키기 위해서는 벌금을 낼 수도 있으며 이러한 몰게이지를 이용하기 위해서 최초 납입금을 30% 이상 납입하여야 하는 경우도 있을 수 있습니다.

방어적 이자율변동 모기지(Protected Variable Rate Mortgage 혹은 Capped Variable Rate Mortgage)도 있습니다. 이것은 이자율의 상한선을 미리 설정하는 것으로서, 이러한 모기지를 이용하려면 보통 추가적인 비용이 들어갑니다.

주택담보대출 - 라인오브 크레디트 (Home Equity Line of Credit)

흔히들 마이너스 통장이라고 하며 주택구입시에도 사용할수 있습니다. 고정금리, 변동금리 또는 양쪽을 섞을수도 있습니다. 고정금리 부분의 경우 1-5년 고정금리 모게지 상품중 고를 수 있습니다.

변동금리부분의 경우 매월 이자만 납부할 수 있으며 언제든지 원하는 만큼 원금상환할 수 있고 갱신기간이 없습니다. 그리고 언제든지 1-5년 고정금리모게지로 전환할 수 있습니다.

기존 모게지 상품과는 달리 감정료등 추가비용없이 갚으신만큼 언제든지 다시 대출받으실 수 있습니다. 차후에 사업, 투자, 교육등으로 인한 자금수요가 예상될때 적합한 상품입니다.

부동산을 구입하시기 전에 먼저 몰게이지 프리어프루발, 즉 사전승인을 받기를 권해드립니다. 그러면 자신의 소득에 견주어 대출액을 미리 알 수 있으며 특히 신청시점의 이자율을 120일간 보장받을 수 있어 편안한 마음으로 주택을 고르실수 있습니다.

몰게이지 보험:

정규의 몰게이지 지불(Mortgage Payment)에는 몰게이지의 원금과 이자가 포함됩니다. 그외에 재산세와 모기지 보험의 비용이 들어가는 경우도 있습니다.

몰게이지 대부 보험(Mortgage Loan Insurance) 혹은 몰게이지 체납 보험(Mortgage Default Insurance)

주택의 매입가격(Purchase Price)과 시장가치(Market Value) 중에서 낮은 금액의 5% 이상 25% 미만을 최초 납입금으로 내는 고비율 모기지(High-ratio Mortgage)의 경우에 채무 불이행(Default)에 대비하여 반드시 들어야 하는 보험입니다. 차입자가 납입하지 못할 때 보험회사가 대신 납부하는 것입니다. 이러한 보험은 주로 캐나다 모기지 주택공사(CMHC)가 취급하며, 사설 보험회사도 취급합니다.

몰게이지 대부에 대하여 보험을 신청할 때 별도의 신청료(C$75 ∼ 235)를 내야 합니다. 이러한 보험은 신규주택 및 기존주택 모두에 적용됩니다. 그렇지만 몇 가지의 조건이 반드시 충족되어야 하는데. 즉, (1) 캐나다에 있는 주택으로서 주된 주거지이어야 하며, (2) GDS 비율이 32% 미만이고, (3) TDS 비율이 40% 미만이어야 하며, 별도의 기준이 적용될 수 있습니다.

몰게이지 평생 보험(Mortgage Life Insurance)

몰게이지를 받은 사람이 몰게이지 완납 이전에 사망할 경우 몰게이지에 남은 잔액을 보험회사가 지불하는 보험입니다. 보통은 정해진 한도까지만 지불하며, 몰게이지를 받을 때 선택적으로 가입할 수 있다.

몰게이지 지불 보험(Mortgage Payment Insurance)

소득이 갑자기 감소되었을 경우 정규의 몰게이지 지불이 보장되도록 하는 보험이다. 일시적으로 해고되거나 특정한 기간 동안 실업상태일 경우에 보험회사가 대납해 주며, 일부의 금융기관이 제공하는 상품입니다.

몰게이지 장애 보험(Mortgage Disability Insurance)

사고나 질병으로 인하여 정상적인 일을 계속적으로 할 수 없을 경우를 대비하는 보험입니다. 이 또한 일부의 금융기관이 취급하고 있습니다.

자산 보험(Property Insurance)

차입자가 몰게이지를 받을 때 반드시 들어야 하는 보험입니다.

몰게이지 선택시 점검사항:

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부동산 구입시 부동산 가격외의 기타 비용

  1. 프라퍼티 트렌스퍼 택스 - Property Transfer Tax(구입세) 브리티쉬 컬럼비아 주 정부 어떠한 자산이라도 새로운 소유주에게 법적으로 이전되기전에 반드시 트렌스프 택스를 납입하도록 규정하고 있습니다. 구매가가 처음 $200,000에대해서는 1%, $200,000달러가 넘는 부분에 대해서만 2%입니다. 단 아래와 같이 면제조항이 있습니다.
    주택을 처음 사시는 분을 위한 주택 구입세(Property Transfer Tax 혹은Property Purchase Tax) 면제 조항에 해당되시어 혜택을 받기 위해서는 아래와 같은 모든 조건에 만족되어야만 합니다.
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